Revaluaciones de Terrenos y Edificios: ¿Qué debe tomarse en cuenta antes de su aplicación?

Por: Lic. Eduardo Sandi Zuñiga
Socio GCF Consultores
Miembro de la firma internacional TGS Global

Una pregunta frecuente que realizan los clientes con respecto a los terrenos y edificaciones es ¿en qué circunstancias debo realizar una revaluación?

Cabe señalar que, en este sentido, la NIC 16, plantea la posibilidad de que los activos de propiedades, planta y equipo pueden ser medidos al Costo o al Valor Revaluado (el cual es equivalente en la fecha de medición al valor razonable) y es en este punto donde las empresas deben analizar si el costo de sus terrenos y/o edificaciones reflejan la realidad económica de dichos activos.

Es usual encontrar dentro de la contabilidad de las empresas, terrenos o edificios con costos muy bajos (en relación con los valores de mercado) debido a que la adquisición de los mismos se realizó hace muchos años o fueron adquiridos mediante aportaciones de socios a costos menores, por ejemplo.

A continuación se presentan algunos de los aspectos que deben ser de conocimiento por parte de las empresas que están pensando en realizar revaluaciones de activos:

• El método de revaluación puede tenener un mejor aprovechamiento cuando se revalúan activos que se encuentran a costos muy dispares de los valores de mercado. Por lo cual, realizar revaluaciones a activos adquiridos recientemente en condiciones normales de mercado, probablemente no brinden valores muy distintos a los ya registrados.
• La adopción del método de revaluación generará diferencias permanentes y/o temporales entre la base financiera y la fiscal, por lo cual debe remitirse a la aplicación de la NIC 12.
• Una vez se adopta el método de revaluación para una clase de activos, debe aplicarse a todos los activos de dicha clase y no puede cambiarse al modelo de costo en periodos futuros.
• Las revaluaciones de activos no solamente hacen una estimación del valor actual de los mismos, sino de su vida útil, por lo cual ambos factores pueden verse afectados con su aplicación, lo cual inevitablemente tendrá efectos en las depreciaciones.
• Las revaluaciones deben realizarse con suficiente frecuencia, en caso de que no existan condiciones extraordinarias en el mercado, la NIC 16 establece revaluaciones cada 3 a 5 años.
• Los incrementos en el valor por efecto de revaluación se reconocen en patrimonio como Superávit por Revaluación, en el caso de los activos depreciables, este reconocimiento en Superávit se realizará neto del Impuesto Sobre Renta Diferido.
• Los decrementos en el valor por efecto de las revaluaciones se reconocerán primero contra el Superávit por Revaluación registrado previamente, en caso de que éste ya se encuentre agotado, la baja en el valor se reconocerá como una pérdida en el periodo que ocurra.
• Los incrementos y decrementos de valor de los activos generados por la aplicación del método de revaluación, no forman parte de la base imponible del impuesto sobre la renta.
• Para efectos financieros las depreciaciones de los activos revaluados se realizarán por la vida util restante de los activos y con base en los valores revaluados, mientras que para efectos fiscales, las depreciaciones deben mantenerse de acuerdo a valores históricos y vidas útiles permitidas por la ley.

Es importante que las empresas realicen un análisis integral de los ajustes, efectos e implicaciones que trae consigo la aplicación del método de revaluación terrenos y edificaciones, así como el impacto en la claridad y razonabilidad de la información financiera que aportará a sus estados financieros.

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